3 ใน 9 สาเหตุแรกที่ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แตก

หากคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ คอนโดมิเนียม BTS หรือกำลังคิดจะซื้ออสังหาริมทรัพย์คุณควรใส่ใจให้มากเพราะนี่อาจเป็นข้อความที่สำคัญที่สุดที่คุณจะได้รับในปีนี้เกี่ยวกับทรัพย์สินและอนาคตทางการเงินของคุณ

ห้าปีที่ผ่านมามีการเติบโตอย่างมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์และด้วยเหตุนี้หลายคนจึงเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ปลอดภัยที่สุดที่คุณสามารถหาได้ มันไม่เป็นความจริงอีกต่อไป การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาอสังหาริมทรัพย์ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับราคาที่ไม่เคยปรากฏมาก่อนเมื่อเผชิญกับภาวะเงินเฟ้อ! ผู้คนจำนวนมากขึ้นที่กังวลเกี่ยวกับฟองสบู่ของอสังหาริมทรัพย์หมายความว่ามีผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์น้อยลง ผู้ซื้อน้อยลงหมายความว่าราคาจะลดลง

เมื่อวันที่ 4 พฤษภาคม 2549 ซูซานบลีส์ผู้ว่าการธนาคารกลางสหรัฐระบุว่า "ที่อยู่อาศัยสูงมาก" สิ่งนี้กระตุ้นให้เบนเบอร์นันเก้ประธานเฟดคนใหม่กล่าวว่าเขากังวลว่าการชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจ และ Alan Greenspan อดีตประธานธนาคารกลางอธิบายว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นฟอง ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินชั้นนำเหล่านี้ทั้งหมดยอมรับว่ามีแนวโน้มที่ตลาดจะตกต่ำอยู่แล้วดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องทราบเหตุผลเบื้องหลังการเปลี่ยนแปลง

สามในเก้าสาเหตุที่ทำให้ฟองสบู่ของอสังหาริมทรัพย์ปะทุ ได้แก่ :

1.อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น - เงินกู้อยู่ที่ 72%!

2. ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกมีราคานอกตลาด - ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นพีระมิดและฐานกำลังพังทลาย

3. จิตวิทยาตลาดเปลี่ยนไปตอนนี้คนกลัวฟองสบู่แตก - มานินเรื่องอสังหาฯ จบ!

สาเหตุแรกที่ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์กำลังแตกคือการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ภายใต้ Alan Green Spin อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ตั้งแต่มิถุนายน 2546 ถึงมิถุนายน 2547 อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่านี้ทำให้ผู้คนสามารถซื้อบ้านราคาแพงขึ้นได้เมื่อพวกเขาสามารถจ่ายได้ แต่ในราคาเดียวต่อเดือนทำให้ได้เงินฟรี อย่างไรก็ตามช่วงเวลาของอัตราดอกเบี้ยต่ำสิ้นสุดลงเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นและจะยังคงสูงขึ้นต่อไป อัตราดอกเบี้ยจะต้องสูงขึ้นเพื่อตอบโต้อัตราเงินเฟ้อส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากราคาน้ำมันและอาหาร อัตราดอกเบี้ยที่สูงทำให้การเข้าพักมีราคาแพงขึ้นซึ่งจะทำให้มูลค่าของบ้านที่มีอยู่ลดลง

อัตราดอกเบี้ยที่สูงยังส่งผลกระทบต่อผู้ที่ซื้อหลักประกันคงที่ (ARMs) การจำนองแบบปรับได้จะมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าและการผ่อนชำระรายเดือนที่ลดลงในช่วงสองถึงสามปีแรก แต่อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงจะหายไปและการชำระเงินจำนองรายเดือนจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก . อันเป็นผลมาจากอัตราการจำนองที่ปรับเปลี่ยนได้การยึดสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปี 2549 เพิ่มขึ้น 72% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2548

สถานการณ์การยึดสังหาริมทรัพย์มี แต่จะแย่ลงเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยยังคงสูงขึ้นและการชำระเงินจำนองสามารถปรับให้เป็นอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและการชำระเงินจำนองที่สูงขึ้น มูดี้ส์ระบุว่า 25% ของการจำนองทั้งหมดกำลังเพิ่มขึ้นเนื่องจากความพร้อมของอัตราดอกเบี้ยระหว่างปี 2549 ถึง 2550 นั่นคือหนี้จำนอง 2 ล้านล้านเหรียญ! เมื่อการชำระเงินเพิ่มขึ้นจะมีผลกระทบต่อกระเป๋า การศึกษาที่จัดทำโดย บริษัท ประกันภัยที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศสรุปได้ว่าครัวเรือน 1.4 ล้านครัวเรือนจะได้รับค่าชดเชย 50 เปอร์เซ็นต์หรือมากกว่าเมื่อหมดวาระ เมื่อการชำระเงินครั้งแรกเสร็จสิ้น

เหตุผลประการที่สองที่ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์กำลังแตกคือผู้ซื้อบ้านใหม่ไม่สามารถซื้อบ้านได้อีกต่อไปเนื่องจากราคาที่สูงและอัตราดอกเบี้ยที่สูง โดยพื้นฐานแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นรูปแบบปิรามิดและตราบใดที่จำนวนผู้ซื้อเพิ่มขึ้นทุกอย่างก็เรียบร้อยดี เมื่อผู้ซื้อบ้านซื้อบ้านครั้งแรกที่ด้านล่างของพีระมิดจะพบบ้านใหม่มูลค่า 100,000,000 ดอลลาร์ในปิรามิดที่มีผู้ขายและผู้ซื้อบ้าน 100,000,000,000 คน ดอลลาร์เมื่อผู้คนขายบ้านและซื้อบ้านราคาแพงกว่า . ดาบสองคมของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงและอัตราดอกเบี้ยที่สูงได้ผลักดันให้ผู้ซื้อรายใหม่จำนวนมากออกจากตลาดและตอนนี้เราเริ่มมีอิทธิพลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ยอดขายลดลงและสต็อกบ้านสำหรับขายมีการเติบโตอย่างรวดเร็ว รายงานตลาดบ้านล่าสุดแสดงให้เห็นว่ายอดขายบ้านใหม่ลดลง 10.5% ในเดือนกุมภาพันธ์ 2549 นับเป็นการลดลงมากที่สุดในรอบ 9 ปีในรอบ 9 ปี

เหตุผลประการที่สามที่ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์กำลังแตกคือจิตวิทยาของตลาดอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไป ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตขึ้นอย่างมากและหากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์คุณมีแนวโน้มที่จะทำเงินได้มาก ผลตอบแทนที่เป็นบวกสำหรับนักลงทุนจำนวนมากผลักดันตลาดให้สูงขึ้นเมื่อผู้คนเห็นมากขึ้นและตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก่อนที่พวกเขาจะล้มเหลว

จิตวิทยาของตลาดฟองสบู่ไม่ว่าเรากำลังพูดถึงตลาดหุ้นหรือตลาดอสังหาริมทรัพย์เรียกว่า "ความคิดของฝูง" ที่ทุกคนติดตามฝูง จิตวิญญาณของฝูงสัตว์เป็นหัวใจสำคัญของฟองสบู่ใด ๆ และมันเคยเกิดขึ้นหลายครั้งในอดีตรวมถึงในช่วงที่ตลาดหุ้นสหรัฐฯฟองสบู่ในช่วงปลายทศวรรษ 1990 ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นในช่วงทศวรรษที่ 1980 และแม้แต่ฟองสบู่ในสหรัฐฯ . ของทศวรรษที่ 1870 ความคิดของฝูงชนได้ครอบงำตลาดอสังหาริมทรัพย์จนกระทั่งเมื่อไม่นานมานี้

ฟองสบู่ยังคงเพิ่มขึ้นตราบเท่าที่มี“ คนโง่มากขึ้นเรื่อย ๆ ” ที่จะซื้อในราคาที่สูงขึ้น เมื่อมี "คนโง่" ที่มีหรือเต็มใจจะซื้อบ้านน้อยลง Manin ก็หายไป เมื่อความปั่นป่วนผ่านไปสินค้าคงคลังส่วนเกินที่สร้างขึ้นในช่วงบูมทำให้ราคาลดลง นี่เป็นความจริงสำหรับฟองประวัติศาสตร์ทั้งสามที่กล่าวถึงข้างต้นและตัวอย่างทางประวัติศาสตร์อื่น ๆ อีกมากมาย สิ่งสำคัญคือต้องสังเกตว่าเมื่อฟองสบู่แห่งประวัติศาสตร์ทั้งสามนี้ระเบิดสหรัฐอเมริกาก็จมดิ่งสู่ภาวะถดถอย

ด้วยความคิดที่เปลี่ยนไปเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์นักลงทุนและนักเก็งกำไรจึงกลัวว่าพวกเขาจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ขาดทุน ด้วยเหตุนี้จึงไม่เพียง แต่ซื้ออสังหาริมทรัพย์น้อยลง แต่ยังขายสินทรัพย์เพื่อการลงทุนในเวลาเดียวกันด้วย นี่คือการผลิตบ้านจำนวนมากที่สามารถซื้อได้ในตลาดในเวลาเดียวกันซึ่งบันทึกการสร้างบ้านใหม่ท่วมตลาด ทั้งอุปทานที่เพิ่มขึ้นการเพิ่มขึ้นของอุปทานบ้านที่มีอยู่เพื่อขายรวมกับการเพิ่มขึ้นของอุปทานบ้านใหม่เพื่อขายจะทำให้ปัญหารุนแรงขึ้นและผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้ลดลง

ผลสำรวจล่าสุดพบว่า 7 ใน 10 คนคิดว่าฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จะแตกก่อนเดือนเมษายน 2550 การเปลี่ยนจิตวิทยาการตลาดจาก "ต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินในราคาใดก็ได้" เป็นความกังวลที่ดีว่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สิ้นสุดลง

ฟองสบู่จะแตกครั้งใหญ่และจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อเศรษฐกิจโลก จอร์จโซรอสนักลงทุนมหาเศรษฐีกล่าวว่าในปี 2550 สหรัฐอเมริกาจะมีภาวะถดถอยและฉันเห็นด้วยกับเขา ฉันคิดว่าเราจะเข้าสู่ภาวะถดถอยเพราะเมื่อฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แตกงานจะหายไปคนอเมริกันจะไม่สามารถถอนเงินออกจากบ้านได้และเศรษฐกิจโดยรวมจะหดตัวลงอย่างมาก ที่จะมีวิกฤตเศรษฐกิจ